Để bắt đầu chuẩn bị cho kế hoạch xây nhà, tạo tổ ấm mới cho gia đình, bạn sẽ phải đau đầu tính toán kĩ các chi phí sao cho ngôi nhà của bạn đạt yêu cầu về công năng, tính thẩm mỹ và kinh tế. Không giống như bạn mua vải may áo, thừa hay thiếu đều có thể tạm chấp nhận, xây nhà vốn cần khoản chi lớn, nếu không dự toán ngay từ ban đầu, bạn sẽ bị đội chi phí lên chóng mặt.
Không chỉ đơn giản là nơi che mưa, che nắng, ngôi nhà còn phải đạt được những yêu cầu về công năng, tính thẩm mỹ, tính bền vững và tính kinh tế, một cách hài hòa. Để có một ngôi nhà ưng ý bạn cần có hiểu biết chung nhất về việc này, lên dự toán, kế hoạch chi tiết nhất có thể dựa trên những lưu ý sau:
Biết mình cần gì?
Trước hết bạn cần nắm rõ về nhu cầu cho ngôi nhà mơ ước của mình:
- Số lượng phòng, diện tích và vị trí các phòng, phong cách và vật dụng trang trí nội thất, không gian dự trữ, phòng thờ, phòng kho, sân phơi, bồn chứa nước.
- Lưu ý về những thay đổi trong tương lai. Ví dụ như gia đình có thêm người, cần thêm phòng ở.
- Nên tham khảo tất cả các thành viên trong gia đình trước khi thông qua kế hoạch lần cuối.
Điều đầu tiên bạn cần biết rõ mình muốn gì ở ngôi nhà mới
Các bước tiến hành xây dựng một căn nhà hoàn chỉnh :
Vì lần đầu xây nhà, bạn cần phải nắm được các bước tiến hành xây dựng một ngôi nhà cơ bản. Việc hiểu rõ các bước, khiến bạn tự tin lên kế hoạch cũng như giám sát công trình của mình chặt chẽ hơn:
- Bước 1: Lập kế hoạch xây nhà
- Bước 2: Các bước Pháp lý cần chuẩn bị
- Bước 3: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng
- Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng
- Bước 5: Các thủ tục chuẩn bị khởi công
- Bước 6: Chuẩn bị mặt bằng, thi công phần nền móng
- Bước 7: Thi công phần khung nhà (phần thô)
- Bước 8: Thi công hoàn thiện nhà
- Bước 9: Mua sắm, lắp đặt nội thất
Hiểu các bước xây dựng nhà khiến bạn dễ dàng mường tượng về khối lượng lớn công việc cần làm
Bước 1: Lập kế hoạch xây nhà
1. Kế hoạch tài chính :
Vấn đề rất quan trọng trước khi dự định xây nhà chính là tài chính. Thông thường có 2 loại chi phí chính cần ước tính:
A. Ước tính chi phí xây dựng cơ bản :
Chi phí loại này gồm: Chi phí tư vấn thiết kế (để có được bản vẽ kỹ thuật thi công) + Chi phí thi công xây dựng + Chi phí giám sát (hoặc chủ nhà tự giám sát).
- Chi phí thi công xây dựng = Số m2 sàn xây dựng x đơn giá một m2
Hoặc để chính xác, bạn nên yêu cầu đơn vị tư vấn thiết kế lập đơn giá theo dự toán chi tiết các hạng mục.
B. Ước tính chi phí phát sinh :
- Phí phát sinh = 30% Chi phí xây dựng cơ bản ước tính
C. Chi phí sinh hoạt cho gia đình trong thời gian xây dựng :
Bạn cần tính toán khoản chi phí duy trì sinh hoạt hàng ngày cho cả gia đình cũng như chi phí thuê nhà ở tạm. Nếu bạn có thể ở nhờ nhà người thân, bạn cũng cần tính thêm một khoản phí hỗ trợ cho họ khi họ giúp đỡ bạn.
D. Ước tính chi phí trang trí nội thất :
Bạn có thể tính chi phí này bao gồm chi phí để mua thiết bị nhà tắm, bếp ga, bếp điện, máy lạnh, bàn ghế, đèn trang trí, và các thiết bị gia dụng khác... Bạn nên tách riêng chi phí này vì đây là phần riêng và hoàn toàn có thể được trang bị sau khi ngôi nhà hoàn thành.
E. Lập kế hoạch giải ngân
Điều quan trọng nhất sau khi bạn ước tính được khoản chi phí dành cho ngôi nhà của mình chính là lập kế hoạch giải ngân phù hợp. Bạn cần nắm chắc các bước hoàn thiện mà mình cần chi trả. Việc chuẩn bị tốt ở bước này sẽ khiến bạn chủ động hơn với nguồn tiền mình đang có. Hãy làm việc với đội ngũ thi công và kiến trúc sư của bạn để có được tiến trình thanh toán phù hợp.
Các bước cơ bản trong quá trình xây dựng cần giải ngân như sau :
- Thi công phần móng, công trình ngầm
- Thi công phần thô
- Thi công hoàn thiện công trình
- Thi công nội thất
2. Kế hoạch nhân sự
Nhân sự vô cùng quan trọng trong quá trình bạn xây nhà. Bạn nên có kế hoạch lựa chọn nhân sự cho quá trình xây dựng của mình, báo với họ, để họ thu xếp công việc, thời gian. Ngoài ra, chi phí dành cho họ cũng được tính toán cụ thể vào chi phí xây dựng cơ bản ở phần trên.
Bước 2. Các bước Pháp lý cần chuẩn bị
A. Tìm hiểu về pháp lý các vấn đề liên quan đến nhà bạn và các thủ tục cần thiết
Trên thực tế có rất nhiều người do lịch sử gia đình và các vấn đề kế thừa giữa các thế hệ mà việc sở hữu nhà trở nên không rõ ràng về mặt pháp lý, vì vậy mà bạn phải tìm hiểu về mặt pháp lý như các thủ tục cấp phép xây dựng nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Bạn phải đảm báo tính pháp lý của căn nhà trước khi xây dựng tránh bị đình chỉ, kiện tụng khi xây
B. Tiến hành xin cấp giấy phép xây dựng
Để được phép xây dựng, phải đảm bảo đủ các điều kiện: khu đất phải được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), và được cấp phép xây dựng.
Xin cấp giấy phép xây dựng cần phải có một bộ hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng của một đơn vị có tư cách pháp nhân và có chứng chỉ hành nghề tư vấn thiết kế công trình.
Bước 3: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng
Không có một nhà tư vấn thiết kế xây dựng, chủ nhà thực tế vẫn có thể xây được nhà. Nhưng nếu có một nhà tư vấn thiết kế xây dựng, bạn sẽ có một căn nhà với kết cấu chặt chẽ, mạch lạc, khoa học, phù hợp với công năng, tận dụng được tối đa diện tích ở một cách hợp lý và hợp phong thủy.
Tư vấn thiết kế sẽ đưa ra những lời khuyên phù hợp cho giải pháp không gian nhà bạn
Tư vấn thiết kế còn giúp bạn có thể biết và dự toán được về giá thành của toàn bộ căn nhà, từ tổng thể đến từng chi tiết nhỏ. Từ đó, bạn có thể điều chỉnh các chủng loại vật liệu sao cho phù hợp, tránh việc phát sinh quá nhiều chi phí trong quá trình xây dựng.
Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng, nhập vật tư
Lựa chọn nhà thầu hợp lý nghĩa là phải lành nghề, làm chất lượng tốt, giá cả hợp lý, thời gian thi công nhanh, thực hiện tốt an toàn lao động. Sau khi lựa chọn được nhà thầu ưng ý, chủ nhà cần chuyển bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công cho nhà thầu. Nên có một cuộc gặp ba bên giữa chủ nhà, nhà thầu và nhà tư vấn thiết kế để có thể trao đổi mạch lạc, dễ hiểu, tạo điều kiện cho công tác khởi công xây dựng được tốt đẹp.
Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng, nhập vật tư
Nhà thầu sẽ dự tính và lên một bảng báo giá thi công chi tiết cho bạn. Dựa vào đó, chủ nhà có thể so sánh với bảng dự toán mà đơn vị tư vấn thiết kế lập để so sánh, tránh những hiện tượng bị nâng giá đột biến, gian dối về khối lượng...
Hiện tại có 03 hình thức hợp tác giữa chủ nhà và nhà thầu :
- Hình thức xây dựng trọn gói (chìa khoá trao tay).
- Hình thức thứ hai, là chủ nhà lo một phần vật tư, nhà thầu lo nhân công và một phần vật tư còn lại. Các phần vật tư chủ nhà lo thường là các thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp, gạch ốp lát, sơn bả, thiết bị điện, v.v.
- Hình thức thứ ba, chủ nhà lo toàn bộ vật tư, đội thầu chỉ lo về nhân công
Bạn nên tìm cho mình một người giám sát công trình. Đây là người sẽ trực tiếp quản lý về tiến độ và chất lượng của nhà thầu, tránh tình trạng làm gian dối, ăn bớt, chất lượng kém.
Cũng trong giai đoạn này, bạn cần làm một số công tác đối với hàng xóm, dân cư trong khu vực. Cụ thể nên sang nói chuỵên, xin phép về việc khởi công sắp tới, nhờ họ tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình xây dựng. Đồng thời cũng nên thẳng thắn đề nghị kiểm tra hiện trạng của các căn nhà trong khu vực xung quanh, để khi xây dựng, nếu làm ảnh hưởng đến nhà họ (rạn nứt kết cấu, lún sụt nhà…) thì có cơ sở cụ thể để thương lượng đền bù, cũng tránh được tình trạng "đục nước béo cò", có thể tình hình xuống cấp, hư hỏng nhà họ xảy ra trước khi nhà của mình được xây, nhưng mình vẫn phải chịu trách nhiệm.
Bước 5: Các thủ tục chuẩn bị khởi công
Chủ nhà nên nhờ những người có kinh nghiệm tư vấn hoặc nhờ thầy đến làm lễ để đảm bảo phần tâm linh được bình an.
Lễ cúng đóng vai trò rất quan trọng và thường thì mỗi khu vực, mỗi vùng miền sẽ có những quy định khác nhau về cách chuẩn bị những lễ vật riêng. Tuy nhiên, trong đó vẫn có những lễ vật giống nhau, cụ thể như sau:
- Một bộ tam sên: Đây là một loại lễ vật gồm ba con vật tượng trưng cho Thủy – Thổ – Thiên sẽ là thịt luộc, tôm luộc và trứng luộc
- Một con gà hoặc heo quay hoặc cả hai: Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế của gia chủ. Thường thì con gà luộc được nhiều người sử dụng và đa phần xuất hiện trong các mâm lễ cúng.
- Một đĩa xôi hoặc bánh chưng, bánh hỏi: Tùy theo văn hóa của từng địa phương, từng vùng.
- Một đĩa muối.
- Một bát gạo.
- Một bát nước.
- Nửa lít rượu trắng.
- Bao thuốc, bình trà.
- Bó nhang: Thể hiện sự kết nối giữa gia chủ với các vị thần linh thổ địa.
- Giấy cúng động thổ: giống như một lời báo cáo với các thần đất và vong linh, cùng với đó là lời khấn mong những điều may mắn, tốt lành sẽ đến trong quá trình xây dựng, thi công.
- Lá trầu và quả cau: nên chuẩn bị mỗi loại số lượng 5 hoặc 3 miếng trầu cau đã được têm sẵn.
- Mâm ngũ quả (mâm ngũ quả cúng động thổ bao gồm 5 loại trái cây cúng động thổ khác nhau tùy thuộc vào từng vùng miền. Có thể tham khảo 5 loại quả sau đây có ý nghĩa nhất: chuối, bưởi, hồng đỏ, lê trắng, mận tím.)
- Hoa tươi: Đây chính là vật tâm linh vì thế bạn có thể chọn hoa cúc trắng hoặc nhành hoa khác cũng được tùy theo vùng miền. Ưu tiên hoa cúc trắng vì nó tượng trưng cho lòng thành kính và loại hoa này cũng thường xuyên xuất hiện trên các bàn thờ của người Việt.
Bên cạnh đó, gia chủ có thể nhờ các thầy phong thủy hoặc thầy cúng lễ động thổ chuẩn bị bài văn khấn để đọc trong quá trình làm lễ.
Bước 6 : Chuẩn bị mặt bằng, làm nền móng
– Từ bước này, công việc sẽ là trách nhiệm của nhà thầu xây dựng, chủ nhà sẽ không cần phải lo toan nhiều, tuy nhiên cũng cần biết rõ về các giai đoạn chủ yếu để có thể kiểm soát được về công việc, chất lượng và thời gian thi công.
– Việc chuẩn bị mặt bằng bao gồm việc làm sạch, phát quang mặt đất, giải toả nhà và kết cấu xây dựng cũ, vận chuyển phế thải đổ đi. Sau khi chuẩn bị mặt bằng, đội thợ bắt đầu vào công tác làm nền móng. Việc làm nền bao gồm các công việc: đào đất, hút nước ngầm, đổ đất thừa, be thành đất, gia cố nền (nếu cần thiết). Việc gia cố nền hiện tại có hai hình thức chủ yếu là đóng cừ tràm hoặc ép cọc bê tông cốt thép. Cừ tràm thường có chiều dài từ 3m – 5m , ép bằng máy xuống nền đất với mật độ khoảng 25 cây/m2. Mục đích của việc đóng cừ tràm là làm nén chặt phần nền đất dưới chân công trình, làm tăng cường độ của nền móng , tạo một điểm tỳ cho phần móng nhà.
– Đối với các khu đất làm trên ao hồ lấp, để đảm bảo an toàn, cần thực hiện việc khoan ép cọc bê tông cốt thép. Cọc bê tông cốt thép cho nhà dân thường là loại có tiết diện 200×200 hoặc 250×250, mỗi đoạn dài từ 3m-8m, bao gồm một đoạn thân và một đoạn mũi cọc. Các cọc bê tông này thường được đổ sẵn, vận chuyển đến công trường bằng xe tải, sau đó dùng máy ép cẩu lên và ép xuống đất. Có hai loại máy ép cọc là máy ép neo và máy ép tải. Ép neo đạt tải trọng thấp (khoảng 20 – 40 tấn/đầu cọc), phù hợp với các công trình quy mô nhỏ, ép tải đạt tải trọng cao hơn (trên 40 tấn/đầu cọc), phù hợp với các công trình quy mô lớn hơn. Lưu ý là các loại máy ép thường sử dụng công suất điện 3 pha, nên chủ nhà cần lưu ý chuẩn bị sẵn nguồn điện cho nhà thầu. Khi làm hợp đồng ép cọc bê tông, chủ nhà cần làm rõ với nhà thầu về các thông số cọc như mác bê tông, chủng loại thép, … vì các cọc được đúc sẵn nên dễ bị làm gian dối nhằm mục tiêu trục lợi. Khi vận chuyển cọc đến chân công trình, chủ nhà cần tiến hành kiểm tra tại hiện trường chất lượng của bê tông và thép theo hình thức ngẫu nhiên để tránh trường hợp cọc không đủ tiêu chuẩn làm ảnh hưởng đến chất lượng của công trình xây dựng. Khi ép cọc xuống đất, do địa chất nền đất không đồng đều, nên có chỗ cọc xuống sâu, chỗ xuống nông, nên xảy ra hai tình huống là ép âm và ép dương. Cần làm rõ giá cả với nhà thầu trong mỗi tình huống ép âm hoặc ép dương. Chủ nhà cũng cần buộc nhà thầu làm theo các tiêu chuẩn đã quy định cụ thể trong hồ sơ thiết kế nền móng do bên tư vấn xây dựng cung cấp, như chủng loại cọc, vị trí cọc, số lượng cọc, cọc ép thử, …
– Một lưu ý về việc ép cọc bê tông nói riêng và việc làm móng nói chung là các công việc khoan ép vào lòng đất rất dễ gây ảnh hưởng đối với các khu đất và nhà cửa lân cận. Nên thực hiện hướng ép cọc theo chiều sao cho phần đất bị nén đẩy không hướng về bất kỳ nhà cửa hay vật kiến trúc nào. Cụ thể chủ nhà nên tham vấn ý kiến của người có chuyên môn.
– Việc làm móng nhà được thực hiện sau khi việc gia cố nền đất hoàn thành. Móng nhà hiện tại thường là móng băng, móng bè hoặc móng cọc. Đối với trường hợp ép cọc bê tông, thì đổ các đài móng để liên kết các đầu cọc, các đài móng lại liên kết với nhau thành một hệ khung vững chắc thông qua các dầm móng. Việc làm móng bao gồm các công việc sau theo thứ tự: đan thép, ghép cốp pha, đổ và đầm bê tông, chờ bê tông ngưng kết, rút cốp pha, xây tường móng. Đây là công việc của nhà thầu, tuy nhiên chủ nhà nên phối hợp với giám sát công trình,
Bước 7 : Xây dựng phần khung nhà (phần thô)
Thời điểm kết thúc phần nền móng cũng là thời điểm bắt đầu việc xây dựng phần khung nhà. Một hệ khung nhà bao giờ cũng bao gồm 5 thành phần chính: cột nhà (để truyền lực xuống đất), dầm nhà (hay đà, dùng để kết nối và truyền lực xuống các đầu cột), bản sàn (hay tấm, được đổ gối lên các hệ dầm, là nơi nâng đỡ các vật thể trong nhà), tường nhà (gồm tường bao và tường ngăn chia, được xây bằng gạch), và cầu thang, là bộ phận kết nối giữa các tầng nhà.
Bước 8: Giai đoạn hoàn thiện
Kết thúc phần khung nhà (phần thô), là coi như đã đi được 70% cuộc hành trình. Tiếp theo là giai đoạn hoàn thiện, tuy nhẹ nhàng hơn nhưng lại đòi hỏi nhiều hơn về mặt kỹ thuật, thẩm mỹ.
Quá trình thi công hoàn thiện ngôi nhà và hoàn thiện công trình xây dựng
Quá trình được thực hiện sau các bước sau:
1. Trát bả tường
- Bề mặt tường mới xây, phải dành đủ thời gian khô hoàn toàn, nếu tường quá khô, nên làm ẩm tường với nước sạch.
- Dùng đá mài, mài tường để loại bỏ các tạp chất làm ảnh hưởng đến độ bám dính của các lớp bột bả
- Bên cạnh đó, mài tường tạo độ phẳng tương đối cho bề mặt tường
- Dùng giấy nhám thô ráp lại bề mặt và sau đó vệ sinh bụi bẩn bằng máy nén hay khăn sạch thấm nước
- Trát bả tường không được có vết nứt, phải láng. Nếu nghi ngờ có thể sử dụng những dụng cụ đo chuyên dụng để kiểm tra chính xác
2. Láng sàn
- Láng sàn ngay sau khi nền láng vừa se
- Nếu nền láng bằng bê tông, chải, rửa sạch rồi mới láng. Mặt láng phải bằng phẳng
3. Ốp lát sạch
- Mặt lát ốp sạch phẳng và độ dốc đạt yêu cầu
- Mạch lát phải khít, không có gờ hay nổi cộm, đầy vữa nhưng không bị ố bề mặt
4. Sơn, vôi tường
- Bề mặt sơn, vôi phải tương đồng màu sắc, không có vết ố, loang lỗ
- Mặt lớp sơn phải bóng, không bọt khí, vón cục hay vết nứt
5. Lắp đặt hệ thống điện nước
Hệ thống điện nước được thiết kế âm tường nên phải được làm chính xác, phải kiểm tra các vị trí nối có đảm bảo kỹ thuật trước khi lắp đặt.
6. Lắp đặt nội thất
- Lắp nội thất chia ra lắp nội thất dính tường
- Hoàn thiện cửa ra vào, lắp cửa sổ từng phòng
- Hoàn thiện lắp đặt thiết bị phòng vệ sinh, phòng tắm, tay vịn cầu thang
Bước 9 : Sản xuất và lắp đặt nội thất
Giai đoạn sản xuất đồ nội thất thực ra có thể bắt đầu ngay từ khi khởi công công trình, nếu như bạn thực hiện phần thiết kế nội thất cùng với phần thiết kế xây dựng căn nhà. Như vậy khi hoàn công phần xây dựng thì phần nội thất cũng đã có thể sản xuất xong xuôi để tiến hành lắp đặt. Nếu như đến giai đoạn này mới bắt đầu việc thiết kế nội thất thì thời gian chờ có thể phải kéo dài khá lâu.
Phần nội thất ở đây ngoài đồ gỗ còn bao gồm các mảng trang trí, tiểu cảnh, trần giả, sàn gỗ, ... Đây là những hạng mục đòi hỏi độ tỉ mỉ, cầu kỳ, trau chuốt từng đường nét, là cơ sở để đánh giá trực giác về chất lượng căn nhà. Do vậy chủ nhà cần phải cẩn thận hơn trong công tác giám sát, kiểm tra, nghiệm thu các hạng mục này.
Bước 10: Sử dụng và các vấn đề bảo dưỡng trong quá trình sử dụng
Hoàn thành một công trình, dọn đồ đạc vào sử dụng chưa phải là kết thúc mọi chuyện. Một công trình xây dựng cũng như một cỗ máy, hoạt động lâu thì phải bảo dưỡng, bảo trì, sửa chữa, nếu không sẽ bị hỏng hóc. Có rất nhiều sự cố có thể xảy ra cho công trình, mà để khắc phục không phải đơn giản. Chúng ta phải nắm rõ hiện tượng – nguyên nhân gây hỏng hóc và từ đó đưa ra biện pháp khắc phục một cách hiệu quả nhất. Tuy nhiên nếu công trình do nhà thầu tốt có nhiều kinh nghiệm thi công sẽ có chất lượng tốt và vì vậy vấn đề bảo trì, bảo dưỡng cũng khỏe hơn, đơn giản hơn. Còn khách hàng lỡ chọn lầm nhà thầu kém, thì chất lượng công trình kém và bảo hành, bảo trì càng gian nan, phức tạp và đôi khi tiền sửa chữa còn tốn nhiều hơn là thi công mới.
Công ty chúng tôi có thế mạnh trong lĩnh vực thiết kế kiến trúc và nội thất, kết hợp với đội ngũ KTS tài năng, tâm huyết với nghề. Với tất cả những điểm mạnh đó sẽ cũng cấp cho các bạn chất lượng dịch vụ là tốt nhất, đep lại sự hài lòng cho khách hàng theo đúng tiêu chí “SÁNG TẠO KHÔNG GIAN, NÂNG TẦM CUỘC SỐNG”.
Các bạn có nhu cầu thiết kế hay cần tư vấn thêm về dịch vụ kiến trúc, nội thất xin liên hệ với ngay với chúng tôi quá số 0962.685.939 hay email smallhomevietnam@gmail.com. Ngoài ra các bạn có thể để lại thông tin phía bên dưới để chúng tôi có thể giúp bạn một cách tốt nhất.
